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専任取引主任者の資格

 投稿者:今井  投稿日:2010年 7月19日(月)23時04分24秒
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  東京都練馬区の今井行政書士事務所の行政書士・CFPの今井崇雄です。

宅建業を経営するためには、宅建業の許可を取得する必要があります。
宅建業の許可を取得するには最低1人は専任の取引主任者を置く必要があります。
経営者自ら専任の取引主任者になる必要はなく、宅建業に従事する社員で専任の取引主任者になるものがいれば問題ありません。
ただし、専任の取引主任者は常勤である必要がありますので、名義貸しなどで非常勤のものがなるのはダメです。

http://www.takao101.com/fudousan-takken.html

 
 

専任取引主任者の勤務先等の届出

 投稿者:今井  投稿日:2010年 5月 9日(日)01時09分3秒
返信・引用
  宅建業の免許を受領した後、専任の取引主任者は「勤務先」「免許証番号」を宅地建物取引主任者資格の登録をしている都道府県に届ける必要があります。

これにより、本人の「宅地建物取引主任者資格登録簿」が変更されますので、忘れずに届けましょう。

http://www.takao101.com/fudousan-takken.html

 

営業保証金・弁済業務保証金

 投稿者:今井  投稿日:2009年12月27日(日)01時19分9秒
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  東京都練馬区の今井行政書士事務所の行政書士・CFPの今井崇雄です。

宅建業の許可がおりた後、保証金の用意ができたらいよいよ営業を始められます。

保証金の用意の仕方は2種類あります。

まずは、宅建業者自ら保証金(営業保証金といいます)を用意する方法で、主たる事務所は1000万円、その他の事務所では1か所ごとに500万円必要です。
この合計額を主たる事務所のもよりの供託所に供託します。

次は、宅地建物取引保障協会に入会して、宅地建物取引保障協会から保証金(弁済業務保証金)を東京法務局に供託してもらうこともできます。
主たる事務所は60万円、その他の事務所は1か所あたり30万円です。
手続は宅地建物取引業保証協会の方でほとんど代わりにやってくれます。

http://www.takao101.com/fudousan-takken.html

 

宅地建物取引主任者資格登録簿

 投稿者:今井  投稿日:2009年12月 5日(土)00時15分57秒
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  東京都練馬区の今井行政書士事務所の行政書士・CFPの今井崇雄です。

新規に宅建業の免許を取得するにあたってよく指摘される事項に専任の取引主任者になる方自身の「宅地建物取引主任者資格登録簿」の変更があります。

新たに専任として取引主任者になるにあたり、ご自身の「宅地建物取引主任者資格登録簿」の所属会社欄の記載を前職から新任先に変更する必要があります。

免許の申請書を出す前に変更しておくのがベストですが、免許の申請書と同時に行うことも可能なようです。

http://www.takao101.com/fudousan-takken.html

 

宅建業の免許取得の大きなハードル

 投稿者:今井  投稿日:2009年11月23日(月)01時27分41秒
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  東京都練馬区の今井行政書士事務所の行政書士・CFPの今井崇雄です。

宅建業の免許取得のハードルで大きなハードルとして、
◎専任の取引主任者の確保
◎資金の確保
◎営業する事務所の確保
の3つが挙げられます。

まず、専任の取引主任者の確保について見てみます。
宅建業者は会社の5人に1人は宅地建物取引主任者の資格が必要です。
そして、その中の一人は専任の取引主任者にしなければなりません。
尚、専任の取引主任者は常勤の者でなければいけませんので、確保がネックになるケースが良く見受けられます。

次に、資金の確保について見てみます。
なぜ、宅建業者の資金の確保が必要なのかと言うと、一般消費者の保護のためです。
宅建業の活動をしている間、宅建業者が一般消費者に不利益なことをするかもしれません。
不利益なことが起きた場合のリスク回避策として、宅建業者は予め供託金を裁判所に供託することになっています。
主たる事務所の場合、供託金は1000万円です。
その他の事務所の場合、供託金は500万円です。
これほどまでは、資金の準備ができない場合は、保証協会に加入すると保証協会が供託金をある程度肩代わりしてくれるので、準備資金が少なくてすみます。
それでも、保証協会などに加入する場合、入会金や弁済業務保証金等が約200万円かかります。

最後に営業する事務所の確保について見てみます。
宅建業者の営業する事務所は原則的に自宅兼事務所は不可です。
例外的に、自宅の出入口と宅建業の出入口が分かれていた場合は可能なようですが、出入口が2つある家は多くないと思いますので、実務的には事務所を借りることになると思います。
従って、保証金や数ヶ月分の家賃の用意が必要になってきます。

☆宅建業は開業にあたり、常勤の専門家の確保と資金の準備が必要になりますので、充分検討されてから開業されることをお勧めいたします。

http://www.takao101.com/fudousan-takken.html

 

免許の失効

 投稿者:今井  投稿日:2009年11月14日(土)21時05分7秒
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  東京都練馬区の今井行政書士事務所の行政書士・CFPの今井崇雄です。

今回も宅地建物取引主任者試験(いわゆる宅建試験)で良く出る出題から。
「免許を有するB会社を吸収合併しても存続するA会社が免許を有しなければ無免許営業である。」というのは正しいです。

免許を持っていない会社が免許を持っている会社を吸収合併したら、吸収合併された会社の免許は失効しますので、宅建業を行うには新たに免許を取得しなけらばなりません。

一方、免許を持っている会社が免許を持っている会社を吸収合併しても、免許は失効しませんので、新たに免許を取得する必要はありません。


尚、宅建業者が個人の場合、宅建業者が死亡したら免許は失効しますので、新たに免許を取得する必要があります。

http://www.takao101.com/fudousan-takken.html

 

知事免許の免許換え

 投稿者:今井  投稿日:2009年11月 8日(日)00時34分58秒
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  東京都練馬区の今井行政書士事務所の行政書士・CFPの今井崇雄です。

宅地建物取引主任者試験(いわゆる宅建試験)で良く出る出題で、「ある県の知事免許を受けていた者が、その県内の事務所を廃止して、別の県内に事務所を設置することになった時でも、今の県の知事免許の有効期間内は別の県の知事免許を受けなくても良い。」というのは間違いです。

別の県に事務所を移す場合は知事免許の免許換えが必要です。

元の県の事務所廃止の手続をし、新たに事務所を設置する県の知事免許を取得します。

免許換えにより受ける免許は新規の免許なので、新たに登録免許税や手数料がかかります。

http://www.takao101.com/fudousan-takken.html

 

大臣免許・知事免許の免許換え

 投稿者:今井  投稿日:2009年11月 1日(日)02時19分55秒
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  東京都練馬区の今井行政書士事務所の行政書士・CFPの今井崇雄です。

宅地建物取引主任者試験(いわゆる宅建試験)で良く出る出題で、「事務所を2つ設置した場合は同一の県であっても大臣免許が必要である。」というのは間違いです。

同一の県の場合は事務所が複数あっても、知事免許です。

複数の県で事務所を設置する場合だけ、大臣免許が必要です。

ところで、最初は一つの県で事務所を設置していて知事免許を取得していたが、事業拡大のため他県にも事務所を設置した場合は複数の県にまたがりますので、大臣免許に変更がする要があります。
(知事免許→大臣免許へ免許換え)

また、最初は複数の県でまたがって事務所を設置していたので、大臣免許を持っていたが、業務縮小のため、一つの県のみの事務所の設置になった場合はその県の知事免許に変更する必要があります。
(大臣免許→知事免許へ免許換え)

http://www.takao101.com/fudousan-takken.html

 

大臣免許・知事免許

 投稿者:今井  投稿日:2009年10月24日(土)00時48分34秒
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  東京都練馬区の今井行政書士事務所の行政書士・CFPの今井崇雄です。

宅建業の免許を取得する場合、1つの都道府県に事務所を置くのか、2つ以上の都道府県にまたがって事務所を置くのかで、免許の種類が異なります。

◎1つの都道府県に事務所を置く場合は管轄の都道府県知事の免許(知事免許といいます)

◎2つ以上の都道府県にまたがって事務所を置く場合は国土交通大臣の免許(大臣免許といいます)

ちなみに、宅建業の免許申請書類の提出窓口はどちらも本店のある管轄の都道府県の宅建業免許の担当部署になります。

※東京都の場合は都庁の都市整備局が担当部署です。

http://www.takao101.com/fudousan-takken.html

 

宅建業の免許は法人で

 投稿者:今井  投稿日:2009年10月19日(月)02時34分42秒
返信・引用 編集済
  東京都練馬区の今井行政書士事務所の行政書士・CFPの今井崇雄です。

宅建業は個人事業でも法人事業でも可能なことは前回のとおりです。

ある程度の規模でやることを想定しているのであれば、法人事業で始められることをお勧めします。

なぜなら、最初に個人事業で宅建業の免許を取得しても、後々事業が拡大して法人事業にする場合には改めて宅建業の免許をとり直さなければいけないからです。

宅建業の免許の取得にはかなりの手間と時間がかかりますので、手続は必要最小限に済ませましょう。

http://www.takao101.com/fudousan-takken.html

 

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